Frühzeitig wählen. Einem klaren Bauprogramm folgen. Ihre Residenz mitgestalten.
Beim Off-Plan-Kauf erwerben Sie eine Residenz vor Fertigstellung. Bei VESTA LIVING beginnt der Prozess mit einem vollständig genehmigten Projekt, klaren Grundrissen und Spezifikationen, einem vereinbarten Bauprogramm sowie gestaffelten, an den Baufortschritt gekoppelten Zahlungen.
Eine Residenz erwerben, bevor sie fertiggestellt ist.
Sie wählen eine Residenz aus einem genehmigten Projekt und schließen den Kaufvertrag vor Fertigstellung ab. Der Vertrag legt die Immobilie, den Preis, die Pläne, die Spezifikation, Zahlungsstufen, Bauverpflichtungen und Regelungen zur Fertigstellung fest. Die genauen Bedingungen richten sich stets nach der konkreten Residenz und den unterzeichneten Vertragsunterlagen.
Frühere Auswahl
Wählen Sie aus den noch verfügbaren Residenzen, solange eine größere Auswahl hinsichtlich Grundstückslage, Ausrichtung und Grundriss besteht.
Gestaffelte Zahlungen
Zahlungen können an vereinbarte Baufortschritte gekoppelt werden, anstatt den gesamten Kaufpreis zu Beginn zu entrichten.
Individuelle Auswahlmöglichkeiten
Soweit Bauphase und Spezifikation dies zulassen, können ausgewählte Ausstattungen oder Optionen vereinbart werden, bevor die betreffenden Komponenten bestellt oder eingebaut werden.
Qualität moderner Neubauten
Die künftigen VESTA LIVING Residenzen werden mit moderner Wärmedämmung, energieeffizienter Planung und Photovoltaik-Vorbereitung konzipiert, vorbehaltlich der endgültigen vertraglichen Spezifikation.
Klare Dokumentation
Grundrisse, Spezifikationen, Kaufkonditionen, Bauprogramm und Zahlungsplan werden vor Vertragsabschluss geprüft.
Transparenter Baufortschritt
Sie können die Entwicklung Ihrer Residenz während Bau, Fertigstellung, Besichtigung und Übergabe nachvollziehen, anstatt ein unbekanntes fertiges Produkt zu erwerben.
Sichern Sie sich den heute vereinbarten Kaufpreis.
Ein wesentlicher Vorteil des Kaufs nach Plan besteht darin, den Kaufpreis bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags festzulegen, anstatt bis zur Fertigstellung der Residenz zu warten.
Während der Bauzeit können Energie-, Material- und Arbeitskosten steigen. Für die im Kaufvertrag vereinbarte Residenz und Spezifikation verändern solche späteren Kostensteigerungen den vertraglich vereinbarten Kaufpreis nicht. Vom Käufer gewünschte Aufwertungen oder Änderungen werden gesondert vereinbart.
Steigen Grundstücks- und Wohnimmobilienwerte während der Bauzeit, haben Sie die Residenz bereits zum zuvor vertraglich vereinbarten Preis gesichert. Dies kann gegenüber dem späteren Kauf einer vergleichbaren Immobilie einen relevanten finanziellen Vorteil darstellen.
Von der ersten Anfrage bis zur Übergabe.
Der folgende Ablauf dient als praktische Orientierung. Maßgeblich für jeden Kauf bleibt der unterzeichnete Kaufvertrag.
01 · Auswählen
Prüfen Sie verfügbare Projekte, Residenztyp, Grundstückslage, Grundrisse und Architekturvisualisierungen.
02 · Objektunterlagen anfordern
Sie erhalten aktuellen Preis, Verfügbarkeit, Grundrisse, Spezifikation, Bauprogramm und den vorgeschlagenen Zahlungsplan.
03 · Unabhängige Prüfung
Beauftragen Sie Ihren eigenen Rechtsanwalt und gegebenenfalls Steuer- oder Finanzberater, um Immobilie, Verkäufer, Genehmigungen, Vertrag, MwSt.-Behandlung und Käuferanforderungen zu prüfen.
04 · Reservierung & Vertrag
Sobald die Bedingungen vereinbart sind, dokumentieren Reservierungs- und Verkaufsunterlagen die Residenz, den Kaufpreis, das vereinbarte Programm, Zahlungen, Spezifikationen und Fertigstellungsverpflichtungen.
05 · Bau & Zahlungen
Der Bau erfolgt gemäß dem vereinbarten Programm; Zahlungen werden zu den vertraglich festgelegten Meilensteinen fällig.
06 · Typischer Fertigstellungszeitraum
Eine off-plan erworbene Residenz wird typischerweise innerhalb von etwa 12–18 Monaten ab Unterzeichnung des Kaufvertrags fertiggestellt, vorbehaltlich des vereinbarten Bauprogramms.*
07 · Besichtigung & Übergabe
Nach Fertigstellung wird die Residenz besichtigt, vereinbarte noch offene Punkte werden bearbeitet und die Übergabe gemäß Vertrag abgeschlossen.
* Der angegebene Fertigstellungszeitraum setzt voraus, dass Zahlungen fristgerecht erfolgen, individuelle Auswahlentscheidungen innerhalb der vorgegebenen Fristen bestätigt werden und keine nachträglichen Käuferänderungen eingeführt werden, nachdem Arbeiten oder Spezifikationen bereits vereinbart oder ausgeführt wurden.
Was Käufer prüfen sollten.
Ein Off-Plan-Kauf erfordert mehr Dokumentation als der Erwerb einer fertiggestellten Immobilie mit unmittelbar übertragbarem separatem Eigentumstitel. Ihre unabhängigen Berater sollten die gesamte Transaktion prüfen, bevor Sie sich verpflichten.
Immobilie & Verkäufer
Prüfen Sie die registrierte Immobilie, Eigentumsverhältnisse, etwaige Hypotheken oder sonstige Belastungen sowie die aktuellen Registerauskünfte des Grundbuchamts.
Planungs- & Baugenehmigungen
Prüfen Sie die für das Projekt geltenden Genehmigungen und ob die zu erwerbende Residenz der genehmigten Projektdokumentation entspricht.
Pläne & Flächen
Prüfen Sie Lageplan, Grundrisse, privates Grundstück, überdachte und nicht überdachte Flächen, Stellplätze sowie etwaige Gemeinschafts- oder gemeinsam genutzte Bereiche.
Spezifikation
Klären Sie, was im Preis enthalten ist: Konstruktion, Dämmung, Fenster, Küche, Einbauschränke, Sanitärkeramik, Elektrovorbereitung, Heizung/Kühlung, Photovoltaik, Landschaftsgestaltung und weitere vereinbarte Leistungen.
Preis, MwSt. & Zahlungsplan
Bestätigen Sie Kaufpreis, anwendbare MwSt.-Behandlung, Reservierungszahlung, vertragliche Raten und den jeweiligen Baufortschritt, an den jede Zahlung gekoppelt ist.
Fertigstellung & Verzögerungsregelungen
Prüfen Sie das angestrebte Fertigstellungsdatum, zulässige Verlängerungen, Käuferänderungen, Verzögerungsregelungen und die vertraglichen Folgen bei Nichterfüllung von Verpflichtungen.
Änderungen & Auswahloptionen
Halten Sie genehmigte individuelle Auswahloptionen oder Änderungen schriftlich fest, einschließlich Kosten, Spezifikation und möglicher Auswirkungen auf den Zeitplan.
Besichtigung, Mängel & Garantien
Klären Sie das Verfahren der Besichtigung vor Übergabe, den Umgang mit offenen Punkten sowie die mit der Residenz verbundenen Garantien oder Gewährleistungen.
Registrierung & Eigentumstitel
Lassen Sie sich von Ihrem Rechtsanwalt die Hinterlegung des Kaufvertrags, Fertigstellungsbescheinigungen, Registrierung der fertiggestellten Einheit und spätere Übertragung des separaten Eigentumstitels erläutern.
Kaufvertrag und Hinterlegung beim Grundbuchamt sind entscheidend.
Das zyprische Recht sieht einen besonderen Schutzrahmen für Käufer vor, die eine Immobilie auf Grundlage eines Kaufvertrags erwerben, bevor ein separater Eigentumstitel übertragen wird. Ein schriftlicher Kaufvertrag kann innerhalb der gesetzlichen Frist beim Department of Lands and Surveys hinterlegt werden, damit die Schutzbestimmungen des Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law Anwendung finden können.
Bei Kaufverträgen, die nach dem 12. Dezember 2023 abgeschlossen wurden, muss der Verkäufer dem Vertrag ein aktuelles Search Certificate für die Immobilie beifügen. Nach Angaben des Department of Lands and Surveys ist der Vertrag grundsätzlich innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung zu hinterlegen.
Für Verträge, die vollständig am oder nach dem 1. Januar 2026 unterzeichnet werden, ist nach aktueller DLS-Leitlinie keine Stempelsteuer auf den Vertrag mehr erforderlich. Käufer sollten das am Unterzeichnungstag geltende Verfahren von ihrem Rechtsanwalt bestätigen lassen.
Vor der Übertragung der Immobilie auf Ihren Namen ist eine zusätzliche Genehmigung erforderlich.
Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union, die unbewegliches Vermögen auf Zypern erwerben, benötigen eine Genehmigung der District Administration des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet. Der Antrag erfolgt mit Formular COMM 145 nach dem Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109.
Genehmigung der District Administration
Das Genehmigungsverfahren ist vom Kaufvertrag getrennt. Nach staatlichen Hinweisen fällt derzeit keine Antragsgebühr an; die Bearbeitung dauert in der Regel etwa 2–3 Wochen.
Immobiliengrenzen
Eine ausländische Einzelperson oder ein ausländisches Ehepaar kann grundsätzlich eine Genehmigung entweder für ein Grundstück von bis zu 4.000 m² zur Errichtung einer selbstgenutzten Wohnung oder für bis zu zwei Einheiten erhalten. Die Zwei-Einheiten-Grenze kann zwei Wohnungen oder eine Wohnung zusammen mit einem Geschäft von bis zu 100 m² bzw. einem Büro von bis zu 250 m² umfassen. Die Grenze gilt für das Ehepaar gemeinsam.
Erforderliche Unterlagen
Dem Antrag COMM 145 sind Nachweise beizufügen, die unter anderem Katasterplan, Angaben zum Eigentumstitel, gegebenenfalls Planungs- oder Baugenehmigung, Kaufvertrag, Grundrisse, Nachweise zur finanziellen Leistungsfähigkeit, Passkopien und weitere für den Antragsteller relevante persönliche oder gesellschaftsrechtliche Unterlagen umfassen können.
Hinterlegung des Kaufvertrags
Der unterzeichnete Kaufvertrag sollte innerhalb der gesetzlichen Frist beim Department of Lands and Surveys hinterlegt werden. Die aktuelle DLS-Leitlinie sieht eine Frist von sechs Monaten ab Unterzeichnung vor und erläutert die daraus entstehenden Käuferschutzrechte.
Aufenthaltsrecht ist separat
Der Erwerb einer Immobilie auf Zypern begründet für sich allein kein Aufenthaltsrecht. Nicht-EU-Käufer, die eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung anstreben, müssen einen separaten Antrag stellen und die jeweils geltenden Einwanderungskriterien erfüllen.
Daueraufenthalt durch Investition
Im beschleunigten Verfahren für Immigration Permits für Investoren, häufig als zyprische „Golden Visa“ vermarktet, kann ein qualifizierter Drittstaatsangehöriger eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Für den Weg über Wohnimmobilien verlangen die aktuellen Kriterien den Ersterwerb eines Hauses oder einer Wohnung von einem Bauträger im Wert von mindestens 300.000 € zzgl. MwSt. Die Investitionsmittel müssen nachweislich aus dem Ausland stammen.
Einkommens- & Familienanforderungen
Der Hauptantragsteller muss ein gesichertes Jahreseinkommen von mindestens 50.000 € nachweisen. Der erforderliche Betrag erhöht sich um 15.000 € für den Ehepartner und um 10.000 € für jedes unterhaltsberechtigte minderjährige Kind. Für den Weg über Wohnimmobilien muss das anrechenbare Einkommen vorbehaltlich der zum Antragszeitpunkt geltenden offiziellen Kriterien aus dem Ausland stammen.
Bearbeitung & Gültigkeit
Nach aktueller Leitlinie des Migration Department beträgt die geschätzte Bearbeitungszeit für einen vollständigen Antrag etwa zwei Monate. Das Aufenthaltsrecht gilt für den Inhaber und erwachsene Angehörige unbefristet; die Aufenthaltskarte wird für zehn Jahre ausgestellt und muss nach Ablauf erneuert werden.
Aufrechterhaltung der Genehmigung
Die Investition muss aufrechterhalten werden. Nach aktueller Leitlinie ist außerdem jährlich nachzuweisen, dass die Investition fortbesteht; sofern der Inhaber nicht über GESY abgesichert ist, ist eine gültige Krankenversicherung erforderlich. Erwachsene Familienangehörige müssen alle drei Jahre aktuelle einwandfreie Führungszeugnisse vorlegen. Die Genehmigung kann ihre Gültigkeit verlieren, wenn der Inhaber im Ausland einen Daueraufenthalt erwirbt oder Zypern zwei Jahre lang fernbleibt.
Staatsbürgerschaft ist ein separates Verfahren
Zypern bietet derzeit keine Staatsbürgerschaft im Gegenzug für Immobilieninvestitionen an. Das frühere Cyprus Investment Programme wurde zum 1. November 2020 beendet; ein gleichwertiges beschleunigtes Citizenship-by-Investment-Programm wurde nicht eingeführt.
Einbürgerung
Ein Investor, der später die zyprische Staatsbürgerschaft beantragen möchte, muss die dann geltenden regulären Einbürgerungsvoraussetzungen erfüllen. Nach den aktuellen Regeln sind grundsätzlich zwölf Monate ununterbrochener rechtmäßiger Aufenthalt unmittelbar vor Antragstellung und mindestens sieben Jahre rechtmäßiger Aufenthalt in den vorausgehenden zehn Jahren erforderlich, außerdem ein guter Leumund, Griechischkenntnisse auf Niveau B1, Kenntnisse der aktuellen politischen und gesellschaftlichen Realität Zyperns, geeigneter Wohnraum und stabile finanzielle Mittel.
Anforderungen für Nicht-EU-Käufer, Einwanderung und Staatsbürgerschaft hängen von den persönlichen Umständen ab und können sich ändern. Das Investoren-Aufenthaltsverfahren ist von der Staatsbürgerschaft getrennt und garantiert keine Einbürgerung. Käufer sollten vor Unterzeichnung oder vor dem Vertrauen auf eine Genehmigungs-, Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsroute unabhängige zyprische Rechts- und Einwanderungsberatung einholen.
Zyprisches Innenministerium – Immobilienerwerb durch ausländische Staatsangehörige →
Cyprus Migration Department – Aufenthaltsgenehmigungen für Investoren →
Zyprisches Innenministerium – Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung →
Die steuerliche Behandlung hängt vom Käufer und der Transaktion ab.
Bei VESTA LIVING Preisen wird die jeweils anwendbare MwSt.-Behandlung separat ausgewiesen. Käufer sollten vor Unterzeichnung unabhängige Steuerberatung einholen, insbesondere wenn ein ermäßigter MwSt.-Satz in Betracht kommt.
MwSt.
Der reguläre MwSt.-Satz auf Zypern beträgt derzeit 19 %. Berechtigte Käufer, die eine qualifizierende Immobilie als Haupt- und Dauerwohnsitz erwerben, können nach den geltenden Regeln den ermäßigten MwSt.-Satz von 5 % beantragen. Berechtigung und der Betrag, auf den der reduzierte Satz angewendet werden kann, müssen für den jeweiligen Käufer und die konkrete Immobilie bestätigt werden.
Antrag auf ermäßigte 5 %
Das Cyprus Tax Department stellt das Antragsverfahren und Berechnungshinweise über Tax For All bereit. Eine Genehmigung darf nicht allein aus Preis oder Größe der Immobilie abgeleitet werden.
Übertragungsgebühren
Nach Angaben des Department of Lands and Surveys fällt für dieselbe Transaktion keine Übertragungsgebühr für unbewegliches Vermögen an, wenn MwSt. erhoben wurde. Soweit Übertragungsgebühren anfallen, sind die gesetzlichen Regeln und verfügbaren Ermäßigungen zum Zeitpunkt der Übertragung zu prüfen.
Finanzierung
Wenn eine Bankfinanzierung erforderlich ist, sollte die Zusage frühzeitig eingeholt und sichergestellt werden, dass der Kreditgeber den an den Baufortschritt gekoppelten Zahlungsplan berücksichtigt. Finanzierungsbedingungen werden ausschließlich zwischen Käufer und Kreditgeber vereinbart.
Steuerliche, rechtliche und genehmigungsbezogene Regelungen können sich ändern und hängen von individuellen Umständen ab. Diese Seite enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar.
Cyprus Tax Department – Hinweise zum ermäßigten MwSt.-Satz von 5 % →
Zyprisches Innenministerium – Hinweise zum Immobilienerwerb →
Klare Objektunterlagen vor Ihrer Entscheidung.
Für eine verfügbare künftige Residenz stellt VESTA LIVING die Informationen bereit, die Sie zur Prüfung des konkreten Objekts vor Reservierung oder Vertragsabschluss benötigen.
Neun vollständig genehmigte Residenzen in vier Projekten in Trimiklini.
Informieren Sie sich über die Grundstücke 1252, 1260, 1306 und 1331 und fordern Sie anschließend die aktuellen Objektunterlagen für die Residenz an, die Sie interessiert.